年初的疫情對海南，整個旅游市場造成了前所未有的打擊，但沒想到年中卻出現了逆勢的大反彈。加之近期FTZ宏觀上的優惠及免稅政策，各行業都十分關注海南市場未來的整體走勢。

?一、目前海南旅游住宿市場的發展模式

從時間維度來看，近十年來，市場經歷了兩次旅游數據增速的小高峰：一次是金融危機后的經濟復蘇，一次是八項規定后以個人消費為主的國內旅游熱潮。如下圖所示，海南旅游收入的增長率一直高于過去十年游客的增長率，這也表明全島，海南正在接近高質量旅游發展的目標。

從空間維度來看，海南旅游業仍處于不平衡發展狀態，東部市場占全島，過夜游客的80%以上，而西部和中線市場的發展仍相對落后。這也充分體現在住宿的供給和開發商上產品。近五年新簽約的品牌酒店中，絕大多數也集中在海南島東線，其中三亞和海口無疑是投資者最關心的兩個地區。

在過去的五年里，海口的表現相對消極，由于高端供應增加的壓力，其市場表現并不令人滿意。然而，在過去的兩年里，市場出現了回暖的跡象。因此，在自貿島產業政策的帶動下，海口高端酒店市場將迎來新一波的增長機遇。

三亞市場仍是海南，的價值高地，平均房價(651，360英鎊)甚至接近海口市場的兩倍。作為海南，的核心和主要市場，三亞市場的發展狀況和表現趨勢無疑是市場的風向標。

?二.大三亞住宿市場表現回顧

1.市場情況

從供需角度看，近五年來市場供給持續快速增長，年均增速近9%。雖然市場需求持續上升，但需求增長明顯不平衡。需求增長主要集中在新酒店集中的海棠灣，而以亞龍灣、三亞灣為代表的傳統灣區酒店增長相對較弱，市場現有高端需求不斷被稀釋。

為此，高端酒店不得不下沉客源市場，以換取市場需求。雖然整個市場的住宿率保持在一個相對穩定的水平，但房價卻出現了明顯的下降。例如，在2020中，由于宏觀經濟的下行壓力，商業活動和旅游需求都表現出疲軟的跡象，而三亞等偏遠目的地受到的影響更大。

在2020環球市場低迷的時候，只有海棠灣逆勢增長，平均每間房增長17%收益，而相比之下，龍頭灣區傳統的亞龍灣下降了19%。這也在一定程度上反映了市場高端需求并沒有明顯增加。

頭部灣區，的市場流量越來越集中，高房價的人入住率高，低房價的人入住率低。